公寓是极差的投资产品
定向消灭中产的八大陷阱之一
最近，石榴叔和一个分销的老板聊天，他说现在分销对住宅兴趣都不大，卖公寓好忽悠，专门找小白买，能蒙一套是一套。毕竟不限购，总价低。
很多人好奇，卖一套公寓，中介究竟能拿多少佣金？最多十个点。
重赏之下必有勇夫，只要佣金够高，很多销售和大V，就会像打了鸡血一样，引导客户购买。
去年，有一段时间，不少楼市自媒体不是这样说嘛：不买公寓，就不是独立女性......这是要鉴定女生智商？
美其名曰，婚前财产。
如果不结婚，在闹市区有个属于自己的小窝，应该会有安全感一些（总好过位置偏远的住宅，夜晚一个人时想出来走走，都会觉得不安全）
如果结婚了，自己的公寓可以拿来出租，或者放着偶尔来住下也是个很不错的选择。
总好过，结婚之后吵架了，对方不认错不哄。你想一个人安安静静想想这段关系的时候！你都不知道还能去哪里？
等于，花了几十万，买的不是房子，而是安全感。
不买是不是就没安全感呢？PUA式营销，鉴定完毕。
在投资界有句老话：“中介抽水比例和标的实际价值呈反比”。
我们在这里说的公寓，是40年产权，不能落户，没有学区的。
简单粗暴地说，市面上95%的公寓都是坑，而是是大坑，剩下的5%，多半不会拿出来公开出售，更不需要中介到处找买主。
这几年，公寓进入“野蛮生长”阶段。
存量压顶。
为什么会出现这种情况？各地批了超量的商业用地，开发商随行就市打擦边造了超天量的公寓。当然，还有一个原因，公寓的生态系统出了问题。
公寓，作为过渡型产品，尽管商水、商电、没有燃气、梯户比高、公摊高、物业费高等缺点明显，但在房地产市场是个很好的补充，给买不起、买不了住宅的人提供了一个选择。
然而随着公寓遍地开花，早就不是原来的味道，人员流动性大，安全隐患多，管理混乱，设备老化快，没准你的邻居就是个公司。
目前购买公寓的，绝大部分都是投资客。
投资考虑的是回报率和流动性。卖得出的房子才能称之为投资品，卖不出的房子就是消费品。
你到附近中介门店问问，他们一年能成交几套公寓。
公寓为什么卖不掉？在二手交易环节中，足以让你交到口吐白沫的税费。
举个例子，一套200万购入的公寓，2年后卖280万，需要缴纳40万的税，大概15-20%（各地会有差异，算法比较复杂，不增值就不高，增值越多就越高）。
同样的普通住宅，满2年只要2%左右。
按照有些地方二手房交易的惯例，房东如要买家承担全部交易税费，公寓的市场接受度可想而知。
这种情况下，想买公寓的人，为什么不去买新的？老公寓想脱手，只能狠狠地打折，谁又愿意呢？房东的心情可想而知……
公寓，现在在银行是无法抵押的。
别信什么“买公寓当房东，低投入高收益”、“如果烂了就当出租，一直租下去，给小孩留点财产”，如今公寓的租金回报率，连银行R2、R3级理财都跑不过。
2021年1月8日，潘石屹在SOHO中国租赁表彰会上表示，在中国，公寓回报率在1%。
我不知道有些中介是怎么算出来7%的回报率，大概率是和“公寓托管”联合割韭，制造一种前程美好的假象。
又或许一年都拿不到，毕竟合同签了，首付交了，带你买房的中介，就把你从微信里删了。
肯定会有中介说，早几年买的公寓，现在租金可以覆盖月供，白落一套房子。
我就想说，如果当时你买的是住宅，恐怕已经翻倍了吧。参照物很重要。
当然了，对于那些极限刚需，如果确实是要买公寓的话，首要考虑地段、人气和品牌，最好选平层，打消未来以小换大的想法。
最后，还想提醒大家，警惕“商改住”，这是一个掉进去完全没机会爬出来的天坑。
好了，继续代言，我们一年一度的视频，看过的都说好：
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作者：石榴叔，资深媒体人，从业20年，专注金融、地产行业。因为有着敏锐的嗅觉和独立的思考能力，擅长挖掘新闻背后的真相，穿透产品。真相比真理更重要。
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